解決への流れ ~任意売却の流れ~

このまま滞納しているとどうなるの? 住宅ローンを滞納するといずれご自宅が競売にかけられてしまいます。

住宅ローンの滞納が続くと『不動産競売開始決定通知』が郵送されてきます。
3ヵ月後には競売が行われ、約6ヵ月後には落札者から立ち退きを求められます。

落札者との立ち退き交渉などで引越し代などを要求しても
裁判所の命令で強制的に退去(断行)が行われることになります。

お気軽にお電話下さい!!お急ぎの方、入力が苦手な方はフリーダイヤルにお電話下さい 債務(さいむ) 任売(にんばい) 0120-316-281 受付時間9:00~18:00 定休日:無し

不動産競売の大まかな流れです。
融資を受けている金融機関、地域および業者により多少の相違がございます。

競売を考えなければいけない時

  • ・住宅ローンを滞納しまい、銀行から「期限の利益の喪失通知」が来たとき。
  • ・住宅ローン保証会社から「代位弁済の通知」が来て、一括返済を求められているとき。
  • ・「担保不動産競売開始決定通知」が届いたとき。

この段階で債権者が求めるのは、『住宅ローンの一括返済』です。
現金がご用意出来なければ、債権者は持ち主の意思を無視して担保不動産を競売で現金化してしまいます

執行官 金融機関

1.住宅ローンを滞納(1か月分)

督促状

1ヶ月分でも、住宅ローンの支払いを忘れる(遅延)すると、
督促状が郵送されてきます。
1ヶ月の滞納であれば、すぐに滞納を解消すれば大丈夫です。

2.債権者(金融機関)からの呼び出し・話し合い

金融機関によって対応は様々ですが、2ヶ月程度、住宅ローンの滞納をすると「このまま延滞が続きますと競売などの法的手続きを取ります。」 という内容の督促状が送られてきます。
その後、3ヶ月分程度、住宅ローンの支払いを滞納すると
債権者から「返済について話し合いの場に来るように」と
求められます。このときの話し合いの中で、月々の返済額の減額を認めてくれることもあります。

滞納から1~3ヶ月位

3.個人信用情報センターへ登録

登録 ブラック 個人信用 情報センター

滞納期間が3ヶ月以上経過すると、金融機関は「事故」とみなします。住宅ローンの融資した金融機関では、個人信用情報センターに 住宅ローンの延滞という理由での登録申請を行います。
個人信用情報に事故としての記録が残ることになります。
このことを通称ブラックと云います。
これ以降、金融機関等からの借入が困難になります。

4.期限の利益の喪失

分割払い

住宅ローンの延滞が3ヶ月~6ヶ月以上続くと
住宅ローンの融資した金融機関等より、
以後ローンの分割払いが出来なくなる旨を知らせる通知がきます。これを「期限の利益の喪失」といいます。

5.代位弁済通知

ローン会社 代位弁済

住宅ローンの契約時に、ローン保証会社との契約をしている場合保証会社から『金融機関に代わり返済した』旨と
『その返済した額の一括返済を求める通知』がきます。
これを「代位弁済」といいます。
そして、この通知には「支払いがなければ、
競売を含む法的手続きを取ります。」
という内容が記載されていることがあります。

ご注意!!

通知が来ても債務者ご本人から連絡をしない限り、保証会社からは連絡はありません。
さらに、毎月の支払額に目処が付いた事を伝えても対応はしてくれません。
この段階での選択肢は、下記の3つになります。

  • 残金を一括で返済する
  • 競売になるまで住み続ける
  • 任意での不動産を売却し、債務を減らす(任意売却)

のいずれかということになります。

滞納から5~6ヶ月位

6.競売開始決定通知

競売

競売にかけられたことを意味します。
代位弁済の通知後、債務者側から支払いもしくは
交渉行動を起こさない限り
債権者(保証会社等)は裁判所に対して競売により、
債権を回収(返済)する手続きに入ります。
この通知が来ても
・ローンの残債の一括返済で競売を取り下げること
・債権者との話し合いで任意での売却に切り替えること

は可能です。

7.現況調査通知と現況調査

不動産評価人 執行官

裁判所から『ご自宅を調査させていただきます』という
「現況調査通知」が届きます。
数日後、執行官と共に不動産の評価人が来ます。
30分くらいかけて物件の外見写真や内部の写真とかを撮影したり、居住状況などを調査します。
執行官によっては競売落札までの流れを説明してくれますが
この現況調査は、本人が不在でも執行されます。
執行官は鍵屋さんを伴って訪れますので、
債務者本人の立会いがなくても行われます。

滞納から6~7ヶ月位

8.期間入札の通知および売却基準価格の公表

通知期間入札の

裁判所から「期間入札の通知」が送付されます。
通知には、入札期間の他、基準価格・入札可能価額などが
記載されています。
実務的にみて任意売却の申請が出来るのはここまで。
つまり、

任意売却に切替ることが出来るタイミングは 「期間入札の公示」前までです。

9.競売物件の公示

売却物件

裁判所による公示で、不動産の競売が公示されます。
この公示には、債権者・住所・外観写真・内部写真など、
全ての資料が閲覧可能になります。
実務上、競売から任意売却へ切り替えが出来るのは
期間入札の公示前までです。
この段階で売買契約が完了予定、そして金銭の授受の決済の見込みが明確でなければ任意売却に応じてくれる債権者は居ないのが現実です。

残念ながら、この時点から任意売却を検討しても間に合いません。

ただし、購入者に現金の用意が出来ている場合には、
この時点でも任意売却を認めてくれる債権者もおります。
最後のチャンスですが、ご相談ください。

滞納から8~9ヶ月位

10.入札・開札・売却許可決定

落 札 不動産業者

入札期日:裁判所が1週間の入札期間を設けてます。
その期間内に落札希望者による入札を受付けます。
開札日:入札期日の1週間後が開札日となり、
落札額と落札者の結果がわかります。
売却許可決定:物件の利害関係者から抗告がなければ、
売却許可決定は開札後1週間後に確定します。

11.代金納付・立退き

代金納付:
落札者が売却許可決定から
1ヶ月以内の落札代金を納付します。
立ち退き:
裁判所の権限により不動産の所有権の
移転登記が行われます。

この瞬間に以前の持ち主の権利が消滅します。
所有権の移転登記がなされると、そこに住んでいる旧持ち主は法的には不法占拠者となります。
不動産の明け渡しについて
・落札者との話し合いに応じて物件を引渡す
あるいは
・話し合いに応じず立ち退きを拒む(退去費用を請求する)

どちらの場合にも占有を続ける正当な権限がありませんので、いずれは立退かざるを得なくなります。明け渡しに応じない場合、最終的に落札者による強制執行手続き(断行)が行われます。

ご注意!!

その他 競売の時に聞く抗告屋の存在とは?

抗告屋とは、競売不動産所有者に近づき、
競売手続きの引き延ばしや打開策の提案など、
甘い言葉をかけて法外な手数料を
取ろうとする人たちです。
本来、弁護士ではない者が報酬を得る目的で
法律事務を取り扱うことは、法律で禁止されています。
これに違反した者は刑罰の対象になるため、
抗告屋から甘い言葉をかけられても、絶対に乗ってはいけません。

滞納から9~10ヶ月位

不動産競売と任意売却の違い

「それぞれの違いがよくわからない」という方は、ぜひチェックしてください。

不動産競売と任意売却の違いとは?

不動産競売とは、借入金の返済ができなくなった場合、担保としていた土地や建物などの不動産を売却すること。債権者が貸出金を回収するために、強制的に担保の資産が売却されます。
「強制」というからには、もちろん法のもとに執行されることであり
債権者が裁判所へ申立てをすることで開始されます。
競売は、最低売却価格が決められ
そこから入札制度になり最高価格を提示した人が落札するシステムが特徴です。

最低売却価格はどうやって決まる?

不動産に価格を付けるために必要となるのが、査定。
査定は、執行裁判所が選任した評価人が、価格評価と算出過程を記載した書類を作成。
その書類に基づいて評価額が決定し、そして売却基準価格が決まります。
この金額は競売という特殊性を考慮し、実際の相場市場価格よりも低く設定されています。
そのため、任意売却と比較して、損をしてしまうケースがほとんどです。

何故、無料なの?

NPO任意売却相談センターは
『住宅ローンの返済に悩む債務者に、親身になって問題を解決するお手伝いをしたい』という
設立理念にご賛同の弁護士・司法書士・任意売却業務会社様からの寄付・紹介事務手数料で運営されています。経験豊富な専門家による万全のサポート体制で、無料でご相談者様の問題解決のサポートをいたします。
ご相談者の方から費用をいただくことはございませんので、どうぞご安心ください。

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